¿Qué es un proyecto de renta y por qué está ganando terreno en el mercado inmobiliario?

En los últimos años, el mercado inmobiliario de México, Brasil, Chile, Colombia, EEUU y recientemente el peruano, han intensificado el interés en los llamados proyectos de renta, una categoría de inversión que rompe con el modelo tradicional de comprar para vender. Estos proyectos están diseñados específicamente para generar ingresos recurrentes a través del arrendamiento, y se configuran como una respuesta estructurada y estratégica ante la evolución de las ciudades, el acceso a vivienda, y las nuevas dinámicas económicas y demográficas.

¿Qué es un proyecto de renta?

Un proyecto de renta es una edificación inmobiliaria pensada, diseñada y financiada con el objetivo de alquilar sus unidades, no de venderlas. Esto cambia el enfoque del negocio: en lugar de obtener una ganancia rápida por venta, se busca una rentabilidad sostenida a largo plazo a través del cobro de alquileres.

Este modelo implica una lógica financiera distinta. La rentabilidad se mide en función de:

• Rendimiento mensual del alquiler • Revalorización del activo en el tiempo • Costos de mantenimiento y operación • Tasa de ocupación o vacancia

¿Qué tipo de proyectos inmobiliarios para renta existen?

Existen diversos tipos de inmuebles destinados a renta, según su función y público objetivo. Los más destacados son:

1. Multifamily Edificios residenciales completos con múltiples departamentos de una sola propiedad (no unidades vendidas a terceros), que se alquilan en su totalidad. Muy comunes en países como México, Chile, Colombia y EE.UU.

2. Coliving Espacios compartidos diseñados para jóvenes profesionales, estudiantes o trabajadores temporales, con habitaciones privadas y zonas comunes (cocina, lavandería, coworking). Favorecen la comunidad y la flexibilidad de contrato.

3. Residencias universitarias Edificios pensados exclusivamente para estudiantes, con características de seguridad, ubicación cercana a centros educativos y espacios adaptados a sus necesidades.

4. Departamentos temporales (mid-stay) Destinados a estancias medias (30 días a 6 meses). Usualmente usados por ejecutivos, trabajadores remotos, pacientes en tratamiento médico, etc.

5. Edificios para renta corporativa o empresarial Destinados a alquilar oficinas, consultorios, o espacios comerciales. Suelen tener características modulares y servicios comunes.

¿Qué perfiles de personas usan estos proyectos?

La demanda de unidades en proyectos de renta proviene de una diversidad de perfiles. Algunos de los más frecuentes son:

• Jóvenes profesionales que buscan independencia y flexibilidad sin comprometerse con una hipoteca • Trabajadores temporales o relocalizados por empresas o proyectos • Estudiantes universitarios, especialmente foráneos o extranjeros • Personas solas o parejas sin hijos, que valoran la ubicación céntrica y los servicios comunes • Adultos mayores, en algunos casos, que prefieren vivir en zonas accesibles con mantenimiento incluido • Familias con ingresos variables que no califican para una hipoteca o prefieren no endeudarse

¿Qué se recomienda al desarrollar un proyecto de renta?

Para que un proyecto de renta tenga éxito, se destacan varias recomendaciones clave:

1. Ubicación estratégica El proyecto debe ubicarse en zonas con alta demanda de alquiler: cerca de universidades, polos de empleo, hospitales, o transporte público. La ubicación determina en gran parte la ocupación y el valor del alquiler.

2. Diseño funcional Unidades más pequeñas pero bien resueltas, con buen equipamiento, facilidad de mantenimiento y espacios compartidos que agreguen valor. El objetivo es optimizar cada metro cuadrado.

3. Gestión profesional Un multifamily no es solo un edificio: es una operación inmobiliaria continua. Requiere un equipo que se encargue de la gestión de contratos, mantenimiento, atención al inquilino, y control de costos.

4. Modelo financiero sólido La inversión debe sustentarse en un flujo de caja claro, con supuestos realistas sobre tasa de ocupación, renta mensual, gastos operativos, vacancia y reposición de inquilinos.

5. Perfil claro del inquilino Desde la etapa de concepción del proyecto debe estar claro para qué tipo de público se está diseñando. Esto permite definir el mix de unidades, los servicios ofrecidos y hasta el lenguaje de marketing.

6. Blindaje legal y fiscal El modelo debe considerar un fideicomiso o estructura societaria que permita una operación profesional, clara y segura. Además, entender las implicancias tributarias en función del volumen de ingresos y tipo de sociedad.

Conclusión

En resumen, los proyectos de renta se están consolidando como una alternativa atractiva en el mercado inmobiliario peruano, en especial frente a escenarios de menor poder adquisitivo y altos costos de financiamiento para la compra. Pero no basta con tener un edificio y alquilarlo: se requiere enfoque estratégico, visión de largo plazo y profesionalismo en la gestión para convertirlo en una inversión rentable y sostenible.

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Autor: Fernando Velarde Analista de Mercados Inmobiliarios Internacionales